สถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อโคโรนาไวรัส หรือโควิด - ๑๙ (Coronavirus Disease 2019 (COVID - 19)) ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายได้รับผลกระทบ ไม่สามารถดําเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้เป็นการชั่วคราว หรือบางรายอาจประสบ ปัญหาทางการเงินจนถึงขั้นต้องเลิกกิจการ เหตุการณ์ดังกล่าวนํามาซึ่งประเด็นปัญหาทาง กฎหมายเรื่องการเช่าในกรณีที่ผู้ให้เช่ายังอยู่ในวิสัยที่จะส่งมอบพื้นที่เช่าได้ แต่ฝ่ายผู้ประกอบ ธุรกิจซึ่งเป็นผู้เช่าไม่อาจที่จะประกอบกิจการอันเป็นวัตถุประสงค์หลักของการเช่าภายใน ระยะเวลาตามสัญญาเช่าได้ หรือกล่าวในอีกนัยหนึ่งคือเป็นกรณีที่วัตถุประสงค์ในการเช่า ได้สูญสิ้นไปและการใช้พื้นที่เช่ากลายเป็นเรื่องไร้ประโยชน์สําหรับผู้เช่าไปเสียแล้วในกรณีเช่นนี้ แม้จะยังถือได้ว่าผู้ให้เช่าชําระหนี้ส่วนของตนด้วยการส่งมอบพื้นที่เช่าแล้วก็ตาม แต่หาก จะให้ผู้เช่ายังคงต้องรับภาระชําระค่าเช่าทั้งหมดในทุกกรณีโดยไม่มีข้อยกเว้น ก็อาจก่อให้เกิด ผลที่ไม่เป็นธรรมได้เช่นกัน ในต่างประเทศมีหลักกฎหมายที่ปรับใช้แก่เหตุการณ์ในลักษณะนี้อยู่หลายรูปแบบ โดยประเทศในระบบคอมมอนลอว์มีหลักกฎหมายที่เรียกว่า “Frustration” ซึ่งเปิดโอกาส ให้คู่สัญญาสามารถหยิบยกเหตุที่วัตถุประสงค์หลักในการทําสัญญาของตนได้สูญสิ้นไปอย่างมี นัยสําคัญหลังจากทําสัญญาแล้วขึ้นเป็นเหตุหลุดพ้นจากการชําระหนี้ได้ ส่วนประเทศในระบบ ชีวิลลอว์ก็มีหลักกฎหมายทํานองเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ประเทศเยอรมนีมีการพัฒนา ทฤษฎีว่าด้วย Geschäftsgrundlage หรือ “รากฐานแห่งนิติกรรม” โดยมีแนวคิดที่ว่า การเปลี่ยนแปลงไปจากความคาดหมายของพฤติการณ์อันเป็นรากฐานที่ประจักษ์ชัดของ นิติกรรมอาจนําไปสู่การสิ้นผลของสัญญาได้ ซึ่งคดีตัวอย่างที่มีการปรับใช้หลักกฎหมาย ข้างต้นมักจะเป็นข้อพิพาทที่เกิดขึ้นในช่วงที่เหตุการณ์บ้านเมืองไม่ได้อยู่ในสภาวะปกติ เช่น ภาวะสงคราม ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่สร้างอุปสรรคแก่การดําเนินชีวิตประจําวันและทําให้การ ประกอบธุรกิจต้องหยุดชะงักในทํานองเดียวกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด - ๑๙ โดยทั้งระบบกฎหมายคอมมอนลอว์และชีวิลลอว์ดังกล่าวมีหลักเกณฑ์ที่เป็นจุดร่วมกันอยู่ ๒ ประการ คือ คู่สัญญาไม่อาจหยิบยกเหตุผลเรื่องความยากลําบากในการชําระหนี้เงิน เพียงลําพังขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อหลุดพ้นจากการชําระหนี้ได้ และเหตุการณ์ใดที่พึงสันนิษฐานได้ว่าอาจจะเกิดขึ้นและเป็นความเสี่ยงที่คู่สัญญาฝ่ายใดจึงต้องแบกรับไว้ เช่น เรื่องความเสี่ยง ทางการค้าหรือภาวะความผันผวนทางเศรษฐกิจ คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องแบกรับความเสี่ยงนั้น ไม่อาจยกเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อหลุดพ้นจากความรับผิดได้ สําหรับหลักกฎหมายในประเทศไทย ผู้เขียนได้นําเอาประเด็นปัญหาดังกล่าว มาวิเคราะห์ภายใต้หลักกฎหมายเรื่องการชําระหนี้เป็นพ้นวิสัย แม้หากมองในแง่ของหน้าที่ ในการชําระหนี้ตามวัตถุแห่งหนี้แล้ว ไม่น่าจะถือว่าการชําระหนี้ในกรณีนี้เป็นพ้นวิสัยเนื่องจาก ผู้ให้เช่ายังอยู่ในวิสัยที่จะส่งมอบพื้นที่เช่าได้ก็ตาม แต่ก็มีความเห็นทางวิชาการที่มองว่า การชําระหนี้ที่กลายเป็นพ้นวิสัยต้องคํานึงถึงความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้ประกอบกัน ไปด้วย หากการบังคับชําระหนี้อยู่นอกขอบเขตความประสงค์อันแท้จริงแห่งมูลหนี้จนถึงขนาด ที่การรับชําระหนี้จะเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ ก็ถือได้ว่าเป็นกรณีที่การชําระหนี้ กลายเป็นพ้นวิสัยเช่นกัน นอกจากนี้ ยังเคยมีคําพิพากษาศาลฎีกาบางฉบับที่สะท้อนให้เห็นถึง แนวคิดดังกล่าวด้วย จากหลักกฎหมายต่างประเทศ ความเห็นทางวิชาการ และแนวทางคําพิพากษา ศาลฎีกาในประเทศไทยที่กล่าวถึงข้างต้น ผู้เขียนเห็นว่า หากจะนําหลักกฎหมายเรื่อง การชําระหนี้เป็นพ้นวิสัยมาปรับใช้เพื่อให้ผู้เช่าหลุดพ้นจากความรับผิดตามสัญญาเช่าอย่าง สมเหตุสมผลและเป็นธรรมภายใต้สถานการณ์ในลักษณะนี้ ก็ควรที่จะต้องนํามาปรับใช้ในกรณี ที่สถานการณ์ที่เกิดขึ้นส่งผลให้วัตถุประสงค์หลักในการเช่านั้นสูญสิ้นไปจนถึงขนาดที่การใช้ พื้นที่เช่านั้นกลายเป็นอันไร้ประโยชน์สําหรับผู้เช่าโดยสิ้นเชิง และเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบ ต่อการใช้พื้นที่เช่านั้นจะต้องไม่ใช่เหตุการณ์ที่มีลักษณะเป็นความเสี่ยงทางการค้าในลักษณะ ทั่ว ๆ ไปเท่านั้น ซึ่งจะได้ยกตัวอย่างโดยละเอียดต่อไปในบทความนี้

The pandemic of Coronavirus or Covid - 19 has caused many entrepreneurs to be unable to carry on their economic activities temporarily. Some of them may have serious financial problems resulting in business closure. This situation brought legal issues in relation to the lease in the case that a lessor is still able to deliver the leased property, but a business owner, as tenant, is unable to carry on the business which is the main purpose of the lease within the lease period. In other words, it is the case that the purpose of the lease has been extinguished and the use of the leased property has become useless for the tenants. In such case, although the lessor is deemed to have performed his/her obligation by delivering the leased property, but if the tenant will have to pay the entire rent in all cases without exception, it may be unfair to the tenant. There are many legal principles that apply to these types of cases in foreign countries. In the countries with the common law system, there is a legal principle called Frustrationé, which allows parties to cite the reasons that their primary purpose of execution of a contract has been significantly extinguished after execution of the contract in order to be discharged from performance of obligation. The countries with the civil law system also have a similar concept of laws. For example, Germany, the Geschäftsgrundlageé has been developed with an idea that a change from the expectation of the underlying circumstances of the contract may lead to the termination of such contract. Most of the cases to which the above legal principles applied were disputes that arose during crisis such as war, which hinders everyday life and causes business disruptions, similar to the Covid - 19 situation. Both legal systems have two common bases. First, the parties may not raise only the difficulty of monetary payment as an excuse for non-performance. Second, in any situation that should be assumed to occur and which are risks that must be borne by either party, such as commercial risks or economic volatility, the party who bears such risk may not raise such situation as an excuse to be discharged from liability. For legal principles in Thailand, the author has analyzed the above issues under the Impossibility of Performance principle. In terms of the performance under subject of that obligation, it is unlikely to say that the performance in this case is impossible because the lessor is still in a position to deliver the leased property. Certain academicians are opinion that the true purpose of the obligation must also be taken into account. If the enforcement of performance is outside the scope of the primary purpose of the obligation to the extent that the receipt of debt payment will be useless to the creditor, it can be considered as a case where the performance becomes impossible as well. In addition, there have been some judgments of the Supreme Court that reflect such idea. According to law in foreign countries, academiciansû opinions, and the judgment of the Supreme Court in Thailand as mentioned above, the author considers that, to apply Impossibility of Performance principle to discharge tenants from their liabilities in a reasonable and fair manner, it must be the situation that the primary purpose of the lease has been extinguished to the extent that the use of the leased property becomes completely useless for the tenant. Moreover, the situation that affects the use of leased property must not be the generally commercial risk. Illustrative examples of the situation will be provided in this article.